サーモスハウス

土地や建物の譲渡所得
に対する税金

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算します。また、長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なります。

売った土地や建物の所有期間が、売った年の１月１日時点で５年を超えるかどうかにより、適用される税率が異なります。

分離課税となる譲渡所得の対象は、土地の売却額だけでなく借地権や耕作権など、土地に存する権利を含みます。また、海外に所在する土地や建物も含まれます。

なお、土地や建物を売った譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算しますが、確定申告は、他の所得と一緒に行うことになります。

課税譲渡所得金額の計算

課税譲渡所得金額は次の算式により計算しますが、損失が生じても、土地や建物の譲渡所得以外の所得との損益通算はできません。

ただし、マイホームを売ったときは、損失を控除できる特例があります（「マイホームを売って譲渡損失が生じた場合」を参照）。

【課税譲渡所得金額の計算方法】

譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額

譲渡価額	取得費	売った土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除します。）や仲介手数料などの合計額です。 実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。
	譲渡費用	（1）仲介手数料、（2）測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、（3）貸家の売却に際して支払った立退料、（4）建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。
	特別控除額	土地収用など：最高5,000万円 自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき：最高3,000万円 （「マイホームを売って譲渡益がある場合」参照）
	課税譲渡所得金額

【税額の計算】

課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算しますが、税率は「長期譲渡所得」か、「短期譲渡所得」かによって下の表のように異なります。

長期・短期とは、土地や建物を売った年の１月１日時点で、その土地や建物の所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

例えば、令和3年中に売った場合は、その土地や建物の取得が平成27年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成28年１月１日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

税率

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％	5％
短期譲渡所得	30％	9％

注１：マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。
（「１(２)　軽減税率の特例」参照）

注２：確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

譲渡益や譲渡損失がある場合の特例

　マイホームを売って譲渡益がある場合は、特別控除などの特例があります。また、譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除ができる特例があります。

　自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから３年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には次の特例が受けられます。

注.（特定増改築等）住宅借入金等特別控除などは、入居した年又はその年の前２年若しくは後３年（令和２年３月3日以前に家や敷地を売った場合は２年）以内に1.（1）～（3）の特例を適用すると、その後はその適用を受けることはできません（「1. マイホームを売って譲渡益がある場合」、「マイホームを持ったとき　２」参照）。

　これらの特例を受ける場合は、一定の書類（下の「特例の適用を受けるために必要な書類」を参照）を添付した確定申告書を提出する必要があります。

　さらに、2.（イ）、または、2.（ロ）の特例を適用する場合には、確定申告書を申告期限内に提出し、かつ、その後の年も連続して確定申告書を提出する必要があります。

1. マイホームを売って譲渡益がある場合

（1）3,000万円の特別控除の特例
長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

　譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得金額

　譲渡所得：譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)

　特別控除：3,000万円（※）

※譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。

(２)　軽減税率の特例
売った年の１月１日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、（1）3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。

課税長期譲渡所得金額	所得税	住民税
6,000万円までの部分	10％	４％
6,000万円を超える部分	15％	５％

注：確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

(３)　買換え（交換）の特例
マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間にマイホームの買換え（交換）をした場合は、譲渡価額が1億円以下、売った年の１月１日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上などの、一定の要件に該当する場合には、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。
ただし、上記（1）3,000万円の特別控除の特例又は（2）軽減税率の特例とは、選択適用となります。

２　マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合】

　売った年の１月１日現在で、所有期間が５年を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、次の（イ）又は（ロ）により、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができます。
その年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後３年内の各年分（合計所得金額が3,000万円を超える年分を除きます。）の所得から繰越控除することができます。

(イ) 新たにマイホームを買い換える場合の特例
マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間に新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高があるなどの、一定の要件に該当する場合には、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

(ロ) 新たにマイホームを買い換えない場合の特例
マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売ったなどの、一定の要件に該当する場合には、そのマイホームの譲渡損失（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。）の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

〈特例の適用要件〉

		(イ)の特例	(ロ)の特例
売ったマイホームの所有期間		売った年の１月１日現在で５年を超えるもの
	住宅ローン残高	不要	必要
新しいマイホームの取得		必要	不要
	住宅ローン残高	必要	不要
繰越控除をする年の合計所得金額		3,000万円以下であること

特例の適用を受けるために必要な書類

特例の種類（右）と必要な書類（下）		(2)	(3)	(イ)	(ロ)
売ったマイホームの	登記事項証明書（原本）	○	○	○	○
	売買契約書の写し		○
	住宅借入金等の残高証明書 （譲渡契約締結日の前日のもの）				○
取得したマイホームの	登記事項証明書（原本）		○	○
	住宅借入金等の残高証明書			○
	耐震基準適合証明書など （建築後25年を超える中古の建築物の場合）		○

〈参考〉亡くなった人の住まいに係る3,000万円の特別控除の特例（平成28年４月１日から令和5年12月31日までの売却に限ります。）
亡くなった人が、相続開始の直前（一定の場合、老人ホーム等に入居する直前）に１人で住んでいた家とその敷地を相続した人が、相続開始の日から３年後の12月31日までにその家や敷地を売った場合で、一定の要件を満たすものについては3,000万円の特別控除の特例を適用することができます。 （国税庁発行）